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注册房地产估价师考试《案例与分析》2020年练习题大放送5

发表时间:2020/8/22 12:22:57 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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注册房地产估价师考试《案例与分析》2020年练习题大放送5

【练习题1】

案例:某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问:

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案:

1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。


【练习题2】

某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问:

1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?

2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?

【参考答案】

1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应

该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。

2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。


【练习题3】

张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善,拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅,但双方均不知该如何确定此套住宅价格,为此委托某房地产估价公司进行评估,请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

答案:

1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定,李某在购入该住宅后,可以与该银行继签按揭合同,继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定,由李某提前偿还贷款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值,得出该套住宅的转让价。

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